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近年、訪日外国人の数が急増しています。

当初日本政府は2020年の東京オリンピックまでに、訪日外国人の数を2,000万人という目標を設定していました。

しかし2015年時点ですでに目標に近い数字に到達。

現在は目標を4,000万人に上方修正しています。

このような状況の中、宿泊施設不足が大きな課題に。

その対応策としてにわかに脚光を浴びたのが、旅行客を個人レベルで宿泊させることができる「民泊」です。

民泊により訪日外国人はさらに増加。

経済団体の試算によるとその経済効果は、10兆円以上ともいわれています。大きなビジネスチャンスですね。

一方でここ数年民泊事業に新規参入する人が急増し、競争の激化や近隣住民とのトラブルに発展した事例も。

このページでは副業や起業で民泊事業で稼ごうと考えている人に向けて、役立つ情報をお届けします。

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「民泊」を一言で説明すると、一般住宅に旅行者（ゲスト）を有料で泊めること。

本来このことは旅館業法で禁止されていたのですが、訪日外国人急増に伴う宿泊施設不足を解消するための策として、政府が遂に解禁をしました。

法律に関しては後述します。

「個人で宿泊業ができる」ということであり、大きなビジネスチャンスが生まれたのです。

民泊ビジネスの2つの方法

民泊事業を行うには、ゲストが宿泊する部屋を用意しなければいけません。

そのための部屋を確保する方法として、下記の2点が挙げられます。

【1】のやり方を実施するには不動産物件を購入する必要があり、莫大な資金がかかります。

そのため実際は低コストで始められる【2】の方法が主流です。

民泊用に賃貸物件を借りるということですね。

この場合毎月の賃料を支払うことになり、宿泊による収入が賃料を上回ることで、利益を出すことが可能です。

ただし近年は近隣住民とのトラブルを懸念し、「民泊目的の利用不可」の賃貸物件も増えています。

部屋を借りる前に民泊目的の利用が可能かどうか、必ず確認するようにしましょう。

ホームステイ型とホスト不在型

民泊のもてなし方として、2つのタイプがあります。

ひとつはホームステイ型。

これは自分が住んでいる住居にゲストを招き、一緒に住むことです。つまりはルームシェアですね。

自らがホストとなり料理を作って食事をふるまったり、同行して観光地をガイドする方もいます。

この場合ビジネス目的よりも「海外の方をもてなして、文化交流を図りたい」というモチベーションで取り組む人が多いです。

もうひとつはホスト不在型。部屋をまるまるお客さんのために開放するタイプです。

ゲストの方はホテル感覚で利用することができます。

ニーズとしてはホスト不在型の方が多く、本格的に民泊ビジネスに取り組んでいる方はほぼこのやり方です。

それぞれ特徴があるので自分の適性や目標に合わせて、どちらの方法で取り組むか検討してみましょう。

民泊ビジネスのメリットとデメリット

民泊ビジネスを行うにあたってのメリットとデメリットを挙げています。

メリット

デメリット

当初は「美味しいビジネス」ということで、2014年位までは多くの人が「民泊」で儲けていました。

しかしながら2015年半ばから新規参入が急増し、競争が激化。宿泊費の相場が下がり、以前ほどのうまみがなくなってきているのも事実です。

これからの参入で成功するには、競合に負けないサービス品質を提供することが求められます。

民泊事業を行うにあたっては、法律面をクリアしなければいけません。

そのためには下記の3つの法律のうちのいずれかに、適応させる必要があります。

旅館業法に沿って民泊を行います。

旅館業法では下記の4つの営業形態が認められており、民泊においては「簡易宿所営業」として許可を得る必要があります。

旅館業法は平成28年4月に規制緩和が行われ、「民泊サービス」の営業が可能になりました。

とはいえ元々は旅行業法の存在により民泊事業を行えない人が多かったわけですから、それでも適応させるためのハードルは高いです。

まずマンションの1室だけで簡易宿泊所にはなりません。

マンション1棟、もしくは1戸建て住宅であれば許可を得られる可能性があります。

その他の要件については「許可を取る人」「設置場所」「消防の許可」などさまざまな項目で条件を満たす必要がありますが、とくに注目すべきは「建物に関する要件」です。

施設の構造設備の基準

このように設備面を法律に適応させる必要があり、許可を得ることが容易ではありません。

一部の都市では国家戦略特区の特例を受け、旅館業法の適用除外エリアとして民泊を行うことができます。

指定されているのは東京圏（東京都・神奈川県の全部または一部、千葉県成田市）、関西圏（京都府・大阪府・兵庫県の全部または一部）、沖縄県や福岡県福岡市など。

対象のエリアでは従来の規制を、大幅に緩和することが認められています。

2017年3月時点においてすでに「民泊条例」が施行されているのは、東京都大田区と、大阪府。

それぞれの要件をチェックしてみましょう。

東京都大田区の主な認定要件（2016年1月施行）

大阪府の主な認定要件（2016年10月施行）

大阪府は2017年1月から宿泊期間を2泊3日からに短縮しましたが、大田区はこの動きに同調せず、様子見としています。

6泊7日以上のゲストではないと利用できないというのは、ちょっとハードルが高いですね。

その他の対象地区の動き

東京都品川区

旧東海道品川宿周辺で、空き家などを活用した民泊を検討しています。

東京都杉並区

条例制定を目指し2020年には、15か所程度の民泊施設が出来ることを目指しています。

旅行業法にあてはまらない「既存の住宅を活用した宿泊の提供」が可能になる法律。

2017年3月10日に「住宅宿泊事業法案」が閣議決定され、2018年6月15日から施行されました。

この法案は世間では「民泊新法」と呼ばれています。

この法案により住宅専用地域での営業を行い、手軽に民泊ビジネスに取り組むことが可能です。

民泊新法は事業者・管理業者・仲介業者それぞれに向けて定められており、私達は「事業者」の立場になります。

事業者に該当する法案の概要（内容）は下記の通り。

よい点は【1】の許可制ではなく届け出制のため、手続きのわずらわしさがないこと。

そしてネックになっているのが【2】の180日という提供日数上限が定められたことです。

つまり1年間の半分しか貸し出せないわけで、宿泊収入が大幅に制限されることになります。

これはなかなかハードルが高く、未使用時の時に別の方法で利益を生み出すことも検討する必要があります（このページの最後に空きスペースの活用法を紹介します）。

法案の施行後民泊の仲介サイトでは年間利用日数が180日を超えると、貸出できないようにするシステムが組まれました。

その他に注目する点は【5】。

「ホスト不在型」の場合管理を行政登録済みの「管理者（代行サービス）」へ管理委託することが義務付けられたのです。

代行サービスに関しては後述します。

3つの特徴にはそれぞれ一長一短があります。

一番実施しやすいのは「民泊新法」に基づいた取り組みですが、180日という制限がネック。

一方「旅行業法」に基づいた取り組みは、日数制限はありませんが、建物要件が厳しいです。

自分の現在の環境に合わせ、法律やタイプ（ホームステイ型かホスト不在型か）を選択していきましょう。

くれぐれも注意したいのが、違法で民泊を行わないこと。

最近は無許可で行っている事業者が、逮捕される事件も増えています。

過去の「違法民泊」による摘発事例

逮捕されるとビジネスどころではなくなってしまいます。

くれぐれも法律に沿った形で、民泊運営を行うようにしましょう。

民泊ビジネスにおいて部屋を貸し出す際は、住宅宿泊仲介業（通称、民泊サイト）を利用します。

そして最も代表的な民泊サイトが、アメリカ発のAirbnb（エアビーアンドビー）です。

民泊に興味を持たれている方は、知っている人も多いでしょう。

Airbnbについて

Airbnbはインターネットで個人の空き部屋を仲介するサービス。2008年にアメリカのサンフランシスコで開始しました。

利用者はホスト（提供者）とゲスト（旅行者）の両方です。

ホストは空き部屋をサイトで提供し、ゲストは宿泊先を検索して予約します。

サービス当初創業者はリビングルームの一角に空気を膨らませるエアベッドを敷き、ゲストを泊めていました。

イギリスの「B＆B（ベッド＆ブレックファースト）」を真似して朝食も提供していたことが、Airbnbの名前の由来になっています。

ゲスト（旅行者）側

旅行先にいる現地の住民が提供している、民家の部屋に泊まることができます。

ホテルに泊まるより安価なケースが多く、地域住民と同じような生活ができる楽しみも。

ケースによっては、ホストとの交流もでき、人的交流も期待できます。

ホスト（提供者）側

空き部屋などを旅行者に有料で提供できます。

Airbnbへの仲介手数料を抜いた額が自分の収入として振込まれる仕組み。

旅行者側が望んでいれば、人的交流することも可能です。

急増するAirbnbの利用者

元々はヨーロッパでブレイクしたサービスですが、今や世界中にその利用者は広まっています。

2017年3月時点で利用している国は190か国を超え、のべ1億5千万人以上が利用しています。

提供している部屋の事例

国内でも相当数の部屋が旅行者向けに提供されています。

とくにここ1・2年で新規参入が急増しました。

その他の民泊サイト

Airbnb以外にもさまざまな民泊サイトが存在します。状況に応じて使い分けてみましょう。

●HomeAway
世界最大規模のバケーションレンタル案件数を誇るアメリカ生まれのサイト。コンドミニアムや城、納屋などが貸し出されています。

●FLIPKEY
トリップアドバイザーグループのバケーションレンタル。トリップアドバイザーの口コミが見れるようになっています。

●Holiday Lettings
イギリスの最大手バケーションレンタル。トリップアドバイザーグループに買収されています。

●Roomorama
シンガポールに拠点を置いている。ミドルからハイエンドの物件が中心となっています。

●PandaBed
シンガポールを拠点にアジアの物件を中心に取扱い。アジア最大と宣伝しています。

●とまりーな
日本の民泊サイト。主に地方の農家民宿を扱い、「民宿で楽しむ田舎体験」が売りとなっています。

●自在客（ジザイケ）
中国系では最も有名。台湾の物件が多いのですが、本社は上海にあります。

●住百家（ジュバイジャ）
中国人向けの総合観光サービス。宿泊の他、送迎ガイド、航空券なども扱います。

●途家（トゥジャ）
中国人向けのサイトで、中国本土の物件が中心。タイや日本など中国人に人気の物件も掲載しています。

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民泊における一般的な収支構造を紹介します。

収入の項目

宿泊料収入	一泊あたりの宿泊料×宿泊日数
清掃料収入	清掃料も別途請求出来ます

支出の項目

家賃	部屋を借りている賃料
代行料	およそ売上の20％が相場
清掃費	1回4,000〜6,000円が相場
水道光熱費	電気・ガス・水道料金
通信費	wifi。4,000〜5,000円が相場

上記の項目において収入が支出を上回ることで、利益が出ます。

各項目に基づいた試算が非常に重要であり、慎重にシミュレーションを立てなければいけません。

民泊で稼ぐためのポイント

民泊ビジネスを成功させるには提供している部屋に、できるだけ高い価格で多くの日数を宿泊してもらう必要があります。

そのためには付加価値のある魅力的な部屋作りと効果的なアピールが欠かせません。

成功させるためのポイントを3つ挙げました。

モバイルWi-Fiやモバイルバッテリー、自転車の用意は当たり前。

他には帰宅した時にくつろげるように、部屋に冷蔵庫と電子レンジ、ポットなどをホテルにある設備を揃えておくと喜ばれます。

その他に「この部屋だけが得られるメリット」を提供すると、競合に埋もれることなく、予約が入りやすくなります。

特別サービス事例

Airbnbは口コミの評価が重視されます。

たとえば最高評価のレビューが一定量ついているホストは、「スーパーホスト」と認定されます。

当然口コミ評価が高い部屋は、予約が埋まりやすくなるというわけです。

よって開始当初は、高評価の口コミを集めるための施策を打つようにしましょう。

具体的には近隣の部屋の料金相場よりも低い料金で設定して、多くのゲストに利用してもらうのです。

よい口コミが増えればその後はほっといても予約が入るようになります。

このタイミングで料金をじょじょに引き上げるようにしましょう。

Airbnbではゲストからの質問に対して迅速に毎回コンスタントに返答している人ほど、検索順位は上がります。

検索では予約を承認するゲストの人数も考慮されるので、あまりにも却下が多かったり、問い合わせに返事がないと、検索順位は下がってしまいます。

返答率・返答時間・承認率の向上で検索順位をアップさせ、注目度を高めていきましょう。

民泊ビジネスで想定しうるリスクについて

急激に広まりつつある民泊ビジネスですが、それに伴うさまざまなトラブルやリスクも懸念されています。

ここでは民泊ビジネス実施で想定されるトラブルを挙げました。

近隣住民とオーナー間のトラブル

最も多いのがマンションの1室を民泊施設として利用している場合に、その周りの部屋の住民からクレームが来るケース。

すでに「民泊禁止」のルールを設けるマンションも増えています。

また賃貸物件を民泊利用している場合は、「また貸し」にあたるため契約違反となり、立ち退き処分になるリスクもあります。

オーナーの許可を得ることが大切です。

ちなみに「民泊ＯＫ」の許可物件は、1,000件に1件程度しか出ておらず、非常に競争率が高いです。

利用者とオーナー間のトラブル

利用者は外国人が大半。そのため日本の文化と食い違うことで起こるトラブルもしばしば発生します。

たとえばトイレにいろいろなものを流してしまい、詰まらせてしまった。

またアメニティグッズを全て持ち帰ってしまったという具合。

ただしこれらのトラブルは、オーナー側が想定している以上に少ないというのが実情のようです。

事前に注意事項を記載した多言語のマニュアルを作成し、丁寧に説明をすることでトラブル回避につながります。

トラブルの内容次第では、見込んでいた収益が一気に吹き飛ぶ可能性もあります。

くれぐれも慎重にリスク対策を行うようにしましょう。

民泊ビジネスを行うにあたりゲスト用にモバイルWi-Fiを提供するのは今や必須事項です。

モバイルWi-Fiを用意していない部屋というのは、予約率に大きなマイナスを与えることになるでしょう。

実際にAirbnbの口コミレビューを確認すると、外国人のゲストがモバイルWi-Fiが用意されていることに対し、高評価を与えている口コミが見受けられます。

自分がゲストの立場になって考えてみると、喜ぶのは当然ですよね。

モバイルWi-Fiサービスはさまざまな種類がある中、民泊用のWi-Fiとしてオススメしたいのが、「縛りなしWiFi」です。

業界最安値級の3,300円に加え、契約期間と違約金がなし。コストがどこよりもかからないのです。

他社比較

民泊運営用のWi-Fiとしては、「縛りなしWiFi」一択ですね。

お伝えしたように「民泊新法」適用の物件において、「ホスト不在型」で運営する場合、「管理者（代行サービス）」へ管理委託することが義務付けられています。

代行サービスが行ってくれる業務としてはたとえば、下記のような作業が挙げられます。

代行サービスを利用することで、オーナーはほぼ何の作業もせずに収入を得ることが可能です。

もちろんその分手数料がかかります。

「民泊新法」以外の法律を適用させて運営している場合でも、「手離れよく稼ぎたい」という人はこのサービスを利用してみるとよいでしょう。

その際は複数社に見積もりを取り、比較・検討することをおすすめします。

主な民泊（Airbnb）代行サービス

・Yield Management
東京・大阪・京都を中心に対応し、運用物件数は業界トップクラス。最初の2カ月は、稼働率70％保証が付いています。

・民泊本舗
東京・大阪・京都で対応。通用の運営代行手数料は売上の5％＋清掃費。完全運営代行は18％＋清掃費。

・Airbnb Life
東京・大阪で対応。定額定額制を採用。月額の売上に応じ、10,000円〜30,000円/部屋＋掃除代(5,500円/回〜)。

8.空き部屋でもっと簡単に稼げる方法

民泊は家具などを揃える必要もあり、準備が大変です。

法律を考慮しても、ちょっとハードルが高いと考えている人もいるかもしれません。

そのような方はまずはもっと手軽な方法で、空きスペースを活用されてはいかがでしょうか？

モノオクという物置きシェアサービスを利用するのです。

モノオクは「荷物の置き場所に困っている人」と「余ったスペースを活用したい人」をつなげるサービス。

まずはホストとして登録し、提供できる空きスペースと料金を設定します。

登録が終わればモノオク内で、利用者の募集を開始。

利用者が出てきて取引が成立すれば、報酬が発生する仕組みです。

モノオクでの報酬の目安

モノオクで空きスペースの利用料は、自分で決めることができます。

もちろんスペースの広さによって金額が異なりますが、1件あたりの目安としては30日間で5,000円以上から。

広ければたくさんの申込を受け入れることができますし、民泊新法のような日数規制もありません。

年間でみればモノオクで稼いだ方が、収入は多くなる可能性も十分あるのです。

興味がある方は、ぜひホスト登録をしてみてください。

いよいよ「民泊新法」も施行され、法律関係の行方でやきもきする必要もなくなりました。

それまで民泊ビジネスに躊躇していた方も、これからは腰を据えて取り組めるようになるでしょう。

競合が急増し競争率は高まっていますが、一方でまだまだ市場が拡大するのも事実です。

これから取り組むのであればゲストのニーズに合わせて魅力的な部屋の提供に向け、徹底的に考えていくようにしましょう。

また想定外のトラブルやリスクに、巻き込まれないようにする配慮も同じくらい重要です。

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